Proponen desregular las comisiones inmobiliarias y que sean definidas por el mercado

Con el objetivo de desregular la burocracia corporativa en el sector inmobiliario, el diputado Alejandro Bongiovanni (PRO) presentó un proyecto de ley para “garantizar la libertad de acceso y ejercicio de la actividad comercial de intermediación en operaciones sobre bienes inmuebles, eliminando las restricciones legales que limiten la misma, promoviendo la libre competencia entre oferentes, y asegurando a los consumidores el derecho a elegir libremente a sus intermediarios”.

Denominado Ley de Libertad Inmobiliaria, la iniciativa intenta terminar con cinco limitaciones clave: el título universitario y la matrícula obligatoria; la restricción geográfica para ejercer; “el monopolio de los Colegios Profesionales y su facultad sancionadora”; las sanciones “coercitivas” por ejercicio sin matrícula, y la existencia de aranceles mínimos y honorarios fijos.

En ese sentido, el legislador propone eliminar los precios mínimos para las comisiones que hoy rigen en varias jurisdicciones. “No hay libertad de comisiones. Si quiero cobrar menos que la competencia, no puedo, porque los colegios te exigen un mínimo. Eso es cartelización”, advirtió Bongiovanni, que es además Magíster en Derecho y Economía, y Magíster en Ciencia Política.

Diversas voces del sector vienen señalando que los colegios profesionales se han convertido en “entes burocráticos que cobran, pero no aportan valor”. Actualmente, esas entidades perciben una cuota anual o porcentajes de los honorarios que reciben las inmobiliarias por las operaciones que cierran. Por ejemplo, el Colegio de Martilleros de San Isidro percibe un porcentaje del 6% sobre la comisión cobrada por cada venta de sus matriculados mientras que el Colegio Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), que cuenta con 10.000 corredores inmobiliarios matriculados (7700 están activos), cobra $500.000 al año por cada uno de ellos.

Asimismo, en materia de comisiones inmobiliarias y según lo establecido en la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires, en el caso de la compraventa de una propiedad residencial, ambas partes (comprador y vendedor) deben pagar, aunque un porcentaje distinto: el propietario el 3% y el comprador entre el 3% y el 4%. En el caso de alquileres de vivienda, los corredores inmobiliarios no pueden cobrar honorarios a los inquilinos de vivienda: únicamente paga el propietario el 4,15%. 

El diputado santafesino también cuestiona la obligatoriedad de cursar una carrera universitaria y de estar colegiado para ejercer la intermediación inmobiliaria: “La exigencia de un título universitario y la inscripción en los colegios profesionales implica barreras artificiales que limitan el acceso a la actividad, limitando la competencia. En ningún país del mundo se pide título universitario para esto. Y encima, los que ya estaban fueron exceptuados. Es una traba absurda para los nuevos”.

El proyecto –que como otras iniciativas busca devolver la actividad inmobiliaria al ámbito comercial y no mantenerla como una profesión regulada– habilitaría a cualquier persona a operar en el mercado de bienes raíces sin requisitos formales, sin restricciones geográficas y con libertad para negociar honorarios. Entre sus principales puntos, propone suprimir la obligación de inscripción en registros o cámaras profesionales, eliminar límites jurisdiccionales para la actividad y suprimir aranceles fijos o mínimos en las comisiones.

Al igual que Bongiovanni, diferentes referentes de la industria vienen planteando la posibilidad de que pertenecer a los colegios sea algo opcional. Otros sugieren que haya un solo representante nacional, en lugar de un colegio por cada provincia o por jurisdicciones. 

En la Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales, mientras que en todo el país hay 18 colegios repartidos en las 24 provincias. Esa cantidad de colegios también genera restricciones teniendo en cuenta que, para operar en cada jurisdicción donde hay un colegio inmobiliario, es necesario pagarle la matrícula correspondiente al colegio local.

Las restricciones geográficas están, de hecho, entre los puntos más debatidos en el sector. “La limitación a una jurisdicción específica impide la libre circulación de los intermediarios del sector, obstaculizando la innovación y la eficiencia. Hoy, si uno está registrado para vender en la ciudad A, no puede vender en la ciudad B. Una locura total en un entorno cada vez más digitalizado”, explicó Bongiovanni.

Con Colegios que parecen estar cada vez más de espaldas a los profesionales y que tampoco consiguen proteger los derechos de los consumidores, proyectos como los de Bongiovanni parecen encontrar cada vez más aceptación en la opinión pública. En definitiva, gana adeptos la idea de transferir el control del ejercicio profesional al mercado y a la justicia ordinaria.