Entre estafas impunes y el mito corporativo: la “seguridad jurídica” inmobiliaria en debate ante la desregulación

En medio del intenso debate por la desregulación del mercado inmobiliario en la Argentina, el preocupante incremento de las estafas inmobiliarias ha vuelto a poner bajo la lupa la transparencia de las operaciones y los límites de la fiscalización corporativa.

En la provincia de Buenos Aires, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos (Martilleros BA) alertó sobre un crecimiento alarmante de fraudes, vehiculizados por falsos asesores y publicaciones engañosas en redes sociales. Entre las modalidades más frecuentes en el territorio bonaerense destacan las maniobras con falsos alquileres, la oferta de lotes inexistentes o con documentación irregular y las estafas piramidales en desarrollos en pozo.

Ante este panorama, la conducción colegiada bonaerense atribuye el problema a la mala praxis de actores no habilitados y reclama reforzar las leyes de sanción al ejercicio ilegal. Sin embargo, la multiplicación de irregularidades en la provincia de Buenos Aires y en otros grandes distritos demuestra que la colegiación obligatoria dista de ser un freno efectivo contra los abusos.

A esta problemática se suma que, en la mayoría de las ocasiones, las empresas desarrolladoras comienzan a comercializar los loteos valiéndose apenas de anteproyectos o preaprobaciones, sin contar todavía con las habilitaciones hídricas, ambientales ni de servicios indispensables. 

Lejos de advertir estas faltas, diversas inmobiliarias matriculadas participan activamente en la comercialización sabiendo o debiendo conocer dichas irregularidades, dotando al emprendimiento de una falsa legitimidad frente al potencial comprador confiado. Sin embargo, cuando las obras se clausuran o se tornan inviables, las inmobiliarias dejan a los clientes en un absoluto desamparo, dado que los tribunales de ética de los colegios profesionales solo aplican sanciones disciplinarias que carecen por completo de respaldo patrimonial o capacidad legal para indemnizar o resarcir el perjuicio económico causado a las familias.

El falaz paraguas de la matriculación obligatoria

Frente a la agenda desreguladora impulsada por el Gobierno nacional, las entidades corporativas han cerrado filas argumentando que la matriculación y la colegiación obligatoria constituyen el único paraguas de “seguridad jurídica” para los consumidores.

No obstante, voces críticas y referentes del sector desmoronan este relato, señalando que la colegiación obligatoria funciona en la práctica como un monopolio y un peaje burocrático que encarece el acceso al mercado sin brindar protección real al ciudadano. Como afirmó el empresario Jorge Amoreo Casotti, fundador de la PropTech Pint: “Decir que los Colegios garantizan seguridad jurídica es como decir que un peaje garantiza que las rutas sean seguras”.

En la misma línea se ha expresado el martillero Diego Ibarlucía, quien considera “necesaria” la aprobación de la Ley de Libertad Inmobiliaria para avanzar con la desregulación inmobiliaria: “Desregular no elimina la seguridad jurídica. Seguirán existiendo las leyes, los contratos, los escribanos, los Registros de la Propiedad y la Justicia. El problema de fondo está en otro lugar. Hoy existe mucha inseguridad operativa e informacional. Una misma propiedad puede aparecer publicada con distintos precios o condiciones. No tenemos una base amplia de operaciones cerradas que permita conocer con mayor precisión los valores reales del mercado. Tampoco existen procedimientos suficientemente uniformes para ofertas, reservas, documentación o cooperación entre los distintos actores del sector”.

Lo cierto es que las pruebas fácticas exponen una limitación insalvable de las instituciones colegiadas: ante un fraude o perjuicio económico, sus atribuciones se agotan en sanciones disciplinarias o suspensiones temporales de matrícula. Los Colegios carecen de competencia y de capacidad patrimonial para indemnizar o resarcir a las familias damnificadas, obligando a las víctimas a recurrir de todos modos a la justicia ordinaria para intentar recuperar su patrimonio.

¿De dónde emana la verdadera seguridad jurídica?

Desde una perspectiva legal estricta, la seguridad jurídica de una transmisión patrimonial no deriva de una credencial administrativa otorgada por un colegio profesional. La protección del tráfico inmobiliario descansa sobre un marco normativo preexistente y robusto estructurado en el Código Civil y Comercial, la legislación de protección al consumidor y el sistema judicial.

En la práctica transaccional, es la intervención notarial (los escribanos públicos) la que brinda la verdadera certeza del negocio mediante el estudio de títulos, la dación de fe pública y la posterior inscripción registral de la propiedad, asumiendo la responsabilidad legal y civil sobre la validez del acto.

En ese sentido, las iniciativas de desregulación proyectadas desde el Ejecutivo nacional –orientadas a eliminar la obligatoriedad de la matrícula y el título corporativo, así como a liberar comisiones– proponen sustituir el control monopólico del acceso por un esquema de libre competencia y responsabilidad civil efectiva.

Para resguardar eficazmente al comprador ante eventuales perjuicios patrimoniales, los promotores de la reforma proponen exigir la contratación obligatoria de seguros de responsabilidad civil profesional. 

De este modo, serían compañías aseguradoras sometidas a estrictos controles financieros las que provean un respaldo económico directo e inmediato ante supuestos de mala praxis o engaño, reemplazando la ineficaz fiscalización corporativa por un resguardo patrimonial real.