Golpe al monopolio profesional: multan al CUCICBA por utilizar su poder de policía para frenar la competencia

El modelo de colegiación profesional en el sector inmobiliario argentino atraviesa un punto de quiebre institucional. En una resolución determinante para el mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Tribunal de Defensa de la Competencia (TDC) sancionó al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA / CPI) con una multa de $290.010.000 tras comprobar la comisión de un severo abuso de posición dominante.

El organismo contralor ratificó que la entidad violó los artículos 1° y 3°, inciso d), de la Ley 27.442 de Defensa de la Competencia al utilizar de forma arbitraria y discriminatoria sus facultades normativas, administrativas y disciplinarias con el objetivo deliberado de obstaculizar el acceso, permanencia y desarrollo de los corredores asociados a redes comerciales y franquicias como RE/MAX.

El monopolio regulatorio al servicio del bloqueo competitivo

La investigación oficial concluyó que la base del poder del CUCICBA no deriva de un predominio económico directo, sino de su condición de monopolio legal regulatorio. Al ser la única entidad facultada por ley para otorgar la matrícula habilitante, fiscalizar el ejercicio profesional y aplicar sanciones disciplinarias en la capital del país, el Colegio posee un control absoluto sobre las condiciones de entrada y permanencia en el mercado.

Sin embargo, las autoridades de la entidad utilizaron este poder público delegado no para proteger al público usuario, sino para erigir barreras artificiales a la competencia y frenar el avance de modelos de negocios innovadores que amenazaban la operatoria tradicional.

Hostigamiento disciplinario: la desproporción de los números

La resolución expuso con cifras precisas la estrategia de persecución sistemática desplegada desde el año 2016. A pesar de que los corredores inmobiliarios adheridos a la red RE/MAX representan menos del 2% del padrón total de matriculados en la CABA, concentraron el 20% de la totalidad de las causas disciplinarias iniciadas por el Colegio.

Esta asimetría cobró mayor gravedad en los últimos años: en 2022, el CUCICBA abrió 27 expedientes disciplinarios contra profesionales franquiciados, frente a apenas 12 causas dirigidas contra el resto de los más de 7.000 colegiados no franquiciados de la jurisdicción. Esta escalada restrictiva provocó que, entre 2014 y 2024, unos 79 corredores rescindieran sus contratos de franquicia en CABA, registrándose 68 de esas bajas a partir de 2020, año en que se intensificaron las maniobras del Colegio.

Conflicto de intereses estructural y “doble vara”

Un pilar central del pronunciamiento de la Autoridad Nacional de la Competencia es la identificación de un conflicto de intereses estructural en la gobernanza de la institución. Quienes integran el Consejo Directivo y el Tribunal de Ética del CUCICBA revisten simultáneamente el doble carácter de reguladores y competidores directos de los profesionales sometidos a su poder de policía.

La investigación demostró la existencia de una clara “doble vara” disciplinaria: mientras el CUCICBA perseguía a los corredores franquiciados bajo el argumento de que utilizaban marcas comerciales o contaban con equipos de colaboradores, las propias autoridades del Colegio operaban activamente en sus inmobiliarias privadas utilizando nombres de fantasía, marcas comerciales y asistentes sin recibir cuestionamiento ni sanción alguna.

Arbitrariedad administrativa y campaña de desprestigio

Entre los mecanismos de hostigamiento acreditados en el expediente destacan:

    • Trabas administrativas y delación selectiva: el rechazo sistemático e injustificado de las Declaraciones Juradas de Actividad Profesional y de trámites de matriculación a quienes declaraban vincularse a sistemas de red.
    • Bloqueo de herramientas institucionales: la denegación arbitraria del acceso al programa de informes comerciales Fidelitas, una herramienta clave para la operativa inmobiliaria que se otorga al resto de los colegiados.
    • Uso indebido de resoluciones anuladas y revocadas: el CUCICBA aprobó normativas internas (como las Resoluciones 349/2016 y 353/2016) para prohibir la publicación de datos de contacto de colaboradores, las cuales fueron declaradas nulas por la Justicia Contencioso Administrativa y Tributaria de CABA por exceso de facultades.
    • Difamación institucional: el Colegio impulsó campañas masivas en sus medios institucionales atribuyendo ilicitud al modelo de franquicias e invocando la Resolución IGJ 350/2020, incluso luego de que dicha medida fuera revocada de forma definitiva por la Cámara Comercial y ratificada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Cese inmediato y agenda de reformas profundas

Además de imponer la multa económica de $290 millones, el Tribunal de Defensa de la Competencia ordenó al CUCICBA el cese inmediato de todas las prácticas exclusorias, exigiéndole garantizar la igualdad de trato, la aplicación homogénea de criterios disciplinarios y la publicación del fallo en la portada de su sitio web oficial durante 30 días corridos.

Por otra parte, al constatar que la sola orden de cese no altera el instrumento regulatorio que hizo posible el abuso, el organismo formuló recomendaciones regulatorias de fondo dirigidas al Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, al Poder Ejecutivo de la CABA y a la Legislatura porteña. Entre las propuestas destacan evaluar la revisión de la colegiación obligatoria a nivel nacional, establecer mecanismos estatales de control externo sobre las entidades colegiadas y fijar normas estrictas para prevenir los conflictos de interés entre reguladores y competidores en todo el país.